Construcción de edificios residenciales en Dalian, provincia de Liaoning (Reuters/archivo)

Tras décadas de crecimiento, el sector se convirtió en un área de inversiones especulativas que no se correspondían con las necesidades habitacionales de la población, principalmente en localidades alejadas de los grandes centros urbanos

El mercado inmobiliario ha sido un componente esencial de la economía china de las últimas décadas, bajo la promesa del régimen de mejorar las condiciones de vida, lo que estimuló construcciones masivas. Pero el frenético crecimiento y la lluvia de inversiones han dejado ciudades fantasma que hoy están bajo la lupa ante los temores del colapso del sector.

La vivenda es un bien familiar crucial y un símbolo de estatus que incluso es clave para encontrar pareja en las generaciones marcadas por la política de hijo único, con mayoría de varones.

El mercado inmobiliario es bastante atípico en comparación al resto del mundo. El 90% de los ciudadanos son propietarios, con una tasa más alta en zonas rurales, según un estudio de la Universidad de Albany (EEUU).

No obstante, más del 20% del parqué inmobiliario está en propiedad pero sin ocupar en “urbanizaciones fantasma”, sobre todo en el interior del país, construidas gracias a un gasto público ahora visto como excesivo.

Ciudades grandes como Beijing o Shanghái mantuvieron controles en el sector de nuevas construcciones. Pero gigantes inmobiliarios como Evergrande y otros desarrolladores miraron entonces a las ciudades pequeñas, que tenían alta disponibilidad de suelo y avidez de inversiones.

No obstante, las construcciones superaron ampliamente la demanda real de techo propio. Se convirtió en un sector de especulación e inversión. Según cifras oficiales del régimen, en 2017 ya había un 21% de hogares vacíos, lo que significa unas 65 millones de unidades sin habitar.

Para 2019, el 80% de las oficinas recién construidas en el distrito financiero de Tianjin estaban vacías (Giulia Marchi/The New York Times)

El aparente estallido de la burbuja tiene el nombre de Evergrande, pero las víctimas son ciudadanos de a pie que invirtieron en una casa o departamento y ahora no saben si lo recibirán. Numerosas construcciones quedaron a medio hacer y las empresas no saben cuándo podrán reanudar las obras, ya asumiendo que no cumplirán los plazos de entrega.

De hecho, ya hay algunas ciudades pequeñas en China que están poniendo límites a cuánto pueden bajar los precios de las viviendas para mantener la “estabilidad” y evitar un derrumbe del mercado.

La urbe que duerme

La ciudad de Lu’an, en el oeste de la provincia de Anhui, es un testimonio de cemento de las construcciones que parecen no tener sentido.

En los últimos 10 años, la población cayó en un 5%. La edad promedio subió y el ingreso promedio está bastante por debajo del promedio nacional. Pero en el mismo período, Evergrande invirtió más de 10.000 millones de dólares en varios proyectos de complejos residenciales y hasta un parque de diversiones.

En una visita de septiembre, reporteros de Wall Street Journal documentaron cómo las construcciones están paralizadas, sin el ruido de obras que dominaba la ciudad por años.

Los comerciantes describen el descenso de ventas cuando los obreros dejaron de circular la zona. En una oficina de Evergrande, el personal fue visto durmiendo siestas o jugando con sus celulares, sin mayor trabajo.

El inicio del boom

El sector inmobiliario chino comenzó a sobrecalentarse a finales de 1990, cuando los reguladores de entonces abrieron la mano a promotoras ávidas por aprovechar el ‘boom’ del ladrillo chino. Las inversiones se dispararon con las reformas que impulsaron el mercado privado, desatando un impresionante auge de construcciones junto a una acelerada urbanización y acumulación de riqueza.

Pero en los últimos años el aumento de precios de las viviendas puso nervioso a Beijing por las disparidades de ingresos y la potencial inestabilidad social. Además, el endeudamiento de las empresas inmobiliarias generó temores por su salud financiera.

Al frente de la expansión acelerada está Evergrande, fundada en 1996 y con presencia en 280 ciudades. Es un imperio que incluye agua mineral, productos bancarios y hasta un equipo de fútbol. Pero Evergrande actualmente está ahogado en deudas de más de 300.000 millones de dólares mientras navega por las nuevas reglas chinas. Beijing califica a Evergrande de “rinoceronte gris”, término que define a una gran empresa con un endeudamiento alarmante y que presenta un riesgo financiero sistémico.

Construcción sin terminar de Evergrande en Luoyang (Reuters)

“Las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”, zanjó en 2017 el presidente chino, Xi Jinping, lo que también levantó especulaciones sobre posibles reformas a los impuestos a la propiedad en consonancia con las últimas consignas de que el país debe redistribuir más su riqueza para evitar desigualdades.

Durante el verano de 2020, Beijing impuso a los mayores promotores inmobiliarios una regla que les obliga a situar sus niveles de endeudamiento por debajo de ciertas métricas o “3 líneas rojas” en referencia a la liquidez, los activos o la deuda de las compañías.

En virtud de las nuevas reglas, Evergrande no puede vender bienes antes de haber terminado definitivamente su construcción. Un modelo del que abusó el grupo en el pasado para financiar y mantener a flote su negocio. Ahora, las medidas para controlar la expansión desmedida obligaron a la empresa a reducir sus pasivos y a ofrecer descuentos cada vez mayores para mantener la liquidez.

“Lo que comenzó como un problema exclusivamente de Evergrande podría crecer y arrastrar mañana a otros grupos relativamente débiles”, agregó Dinny McMahon, de la consultora Trivium. Este martes, Fantasia Holdings, otra empresa del sector inmobiliario de tamaño medio, incumplió un pago de 205,7 millones de dólares a sus acreedores e, lo que agravó la presión financiera sobre la industria.

“La raíz de los problemas de Evergrande (…) es que la demanda de propiedad residencial en China entró en una fase de declive sostenido”, dijo en una nota Mark Williams, economista jefe para Asia de Capital Economics. La fuerte caída de precios hará más difícil que las inmobiliarias financien las construcciones, agregó.

De continuar el declive, el gobierno podría intervenir para forzar una reducción en las tasas de hipoteca o bajar los depósitos exigidos a compradores de casa, dijo Jonas Golterman, de Capital Economics. “El caso es que el mercado inmobiliario enfrenta un período de incertidumbre y quizás una caída de precios, pero no un colapso en los precios de casas”, señaló.

(Con información de AFP y EFE)

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